KRİZ, FIRSAT, TEHLİKE

12.04.2016 00:00:02

Gayrimenkul sektörü ciddi bir krizin içinde diyebilirim çünkü şehrimizde ev, işyeri ve arsa satışları çok azaldı. Neredeyse bütün ekonominin lokomotifi dediğimiz gayrimenkul sektörü yaşanan ticari ve siyasi olumsuzluklardan çok fazla etkileniyor. Sektör şu anda bir darboğazda ve herkes çözüm yolları arıyor. Bu da sektördeki rekabeti acımasız hale getiriyor. Krizleri fırsatlara çevirebilmek gayrimenkul sektöründe çok kolay değil. Çok iyi araştırmak ve sektörün içinden gelenlere danışmak gerekli. Satın aldığınız veya sattığınız mülkü iyi analiz etmek gerekir. Burada size bazı ipuçları vereceğim.

Bazı mülkler için kira çarpanı önemli bir avantajken bazılarında metrekare satış fiyatları daha avantajlıdır. Yatırımlık daire alırken kira çarpanını dikkate alın. Kira çarpanı; bir dairenin veya işyerinin maliyeti ile kira değeri arasındaki ilişkiyi gösterir. Eğer bir mülkün maliyeti ucuz fakat kiralandığında getirisi yüksek ise kira çarpanı o kadar iyi demektir. Bolu'da dairelerin genel olarak kira çarpanı 200 – 300 arasında değişmektedir. İşyerlerinde ise yeri ve ticari hacmine göre 150'den başlayarak yukarıya doğru çıkmaktadır. 1+1 daire kiraları 500 tl – 700 tl arasında, 2+1 daire kiraları 550 – 800 tl arasında, 3+1 daire kiraları ise 650 -1200 tl arasında, 4+1 daire kiraları 800 ile 1300 tl arasında olmaktadır. Kriz şartları evsahiplerinin ve kiracıların dirençlerini düşürüyor. Kiralar bu rakamların altına doğru düşmeye başladı. Tekrar bu noktalara gelmeleri için ekonomik olarak risklerin ortadan kalkması gerekecek. Kredi faizlerinin makul seviyelere gelmesi ve talep fazlası konutun (konut balonu) azaltılması gerekli.

Müteahhitlerin en önemli hammaddesi olan toprakta da kıyasıya bir rekabet gözlemliyorum. Müteahhit arkadaşlar kar marjlarının eskiye göre azaldığını ve bu işi bırakmak istediklerini söylüyorlar. Bazıları şimdiden yapı sektörünün dışına çıktılar bile. Arsalarınızı müteahhitlere kat karşılığı sözleşmelerle verirken dikkat edin. Finansal olarak güçlü müteahhitler ile çalışın. Arsa yatırımlarını düşünlenler ise metrekare satış fiyatlarındaki artışlara ve şehrin gelişimine dikkat etmeliler. Bazı bölgelerde beklenmedik kat artışları olabiliyor. Bunlar için takip yapılmalı. Kat artışları ve ticari kullanımlar metrekare satış fiyatlarını doğrudan etkileyen unsurlardır. Şu dönemde villalık arsa arzında bir azalış var. Buna rağmen birçok müşterimiz müstakil, bahçeli ev yaptırmak istiyor. Bu noktada müstakil ev yapılabilecek arsaların fiyatları yükseliyor. Müstakil ev yapma ile lüks apartman dairesi almak arasında maliyet farkı neredeyse kalmadı. Bu noktada bir çok müşterimiz bahçeli ve kendisine özgürlükler sağlayan bir evde oturmayı tercih ediyor.

Filozofları ile ünlü Çin'de kriz kelimesi iki kelimenin birleşiminden oluşur; tehlike ve fırsat. Fırsatlar önünüze çıkabilir ve bunlar sizin için tehlikeli sonuçlara yol açabilir. Bu noktada göze alabileceğiniz risk miktarını iyi belirlemeniz, sizin doğru yatırım kararı almanızda etkili olacaktır. Ayrıca krizden korunmak için kendi tedbirlerinizi almanız da bir o kadar önemlidir. Bu önlemler; temel ihtiyaçlarınıza odaklanmak ve ekstra harcamalardan kaçınmaktır.

Önümüzdeki günlerde finansal ve siyasal olarak rahatlayacağımız günlerin geleceğini umarak,şu mübarek üç aylarda tüm islam alemi için hayırlı günler diliyorum.

Sevgi ve saygılarımla,